Проводится ли анализ работы ТСЖ г. Красноярска? Каковы итоги? Сколько создано ТСЖ? Сколько распалось? По каким тарифам оказываются услуги жильцам? Кто устанавливает тарифы на услуги и какие виды услуг оказываются в ТСЖ? За счет чего содержится аппарат ТСЖ? Кто контролирует качество и периодичность проведения плановых предупредительных работ? Кто должен заключать договор на потребление коммунальных услуг с энергетиками? Будут ли жильцы дома нести солидарную ответственность за неоплату платежей отдельными собственниками ТСЖ?

Город Красноярск по объемам строительства жилья занимает 2-е место в стране. Поэтому количество созданных ТСЖ (товарищество собственников жилья) в краевом центре постоянно увеличивается. В Красноярске создано 284 ТСЖ или 97% от всех образованных ТСЖ в крае. ТСЖ в г.Красноярске занимают 15% от всего жилищного фонда города. В департаменте городского хозяйства администрации г. Красноярска создан отдел по управлению жилищным фондом и координации деятельности ТСЖ и ЖСК. В последнюю пятницу каждого месяца организованы и проводятся рабочие встречи с председателями, бухгалтерами ТСЖ, на которых решаются и обсуждаются актуальные вопросы, интересующие ТСЖ.
Анализ показывает, что ТСЖ не распадаются, а происходит их "укрупнение". К ТСЖ, созданному в одном доме, при эффективном управлении и качественном обслуживании, собственники рядом расположенных многоквартирных домов изъявляют желание войти в состав этого ТСЖ. Так, в городах Красноярске, Минусинске есть ТСЖ, насчитывающие до 24 многоквартирных домов.
За поддержание чистоты в подъезде, проведение текущего и капитального ремонта, благоустройство территории и так далее ТСЖ отвечает самостоятельно через свой представительный орган — правление или председателя ТСЖ. Кроме этого ТСЖ, полностью отвечает за то, чтобы все работы проводились вовремя. Периодичность и стоимость выполнения этих работ ТСЖ устанавливает самостоятельно. По решению общего собрания членов ТСЖ можно использовать тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества, утвержденный органами местного самоуправления, обеспечивая перечень, сроки, периодичность и состав выполнения работ, которые и вошли в состав этого тарифа.
С поставщиками коммунальных услуг при способе управления домом ТСЖ договоры могут заключаться как с каждым собственником отдельно, так и с ТСЖ как юридическим лицом. Здесь есть право выбора. Тарифы на коммунальные услуги, при всех способах управления, утверждаются органами местного самоуправления.
ТСЖ должно определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели. Так как ТСЖ создается для совместного управления и обеспечения эффективной эксплуатации всего дома, то все денежные средства, собираемые с членов ТСЖ, должны быть направлены только на выполнение работ, связанных с достижением этих целей. Если ТСЖ решит отдать в аренду нежилые помещения в доме, то средства, полученные от арендатора, должны пойти только на улучшение условий проживающих в доме: посадить деревья во дворе, заменить оконные рамы в подъезде, приобрести новый бак для мусора и так далее.
ТСЖ — это некоммерческая организация со статусом юридического лица, а значит, надо вести предусмотренную законодательством отчетность, поэтому в ТСЖ должен быть бухгалтер. Заработная плата председателя и бухгалтера ТСЖ включается в тариф на содержание и текущий ремонт жилья, если они выполняют функции управления: договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг, обслуживающим персоналом, начисление и сбор платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, за все или отдельные виды коммунальных услуг и т.д. Если площадь многоквартирного дома, где создано ТСЖ, небольшая и составляющая тарифа на содержание и ремонт жилого помещения на управление незначительная, то общим собранием членов ТСЖ может быть принято решение о сборе дополнительных средств на эти цели.
Как будет работать ТСЖ, во многом зависит от председателя. Сегодня мало, чтобы это был инициативный человек. Необходимо, чтобы председатель ТСЖ имел достаточные знания в жилищно-коммунальной сфере и смог организовать как содержание всего дома, так и предоставление коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства.
В краевом государственном образовательном учреждении "Краевой Центр подготовки работников ЖКХ" создан центр правовой и методической поддержки ТСЖ. В рамках работы созданного центра организованы специальные курсы для председателей ТСЖ: "Председатель ТСЖ, как управляющий многоквартирным домом".
ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Где готовят специалистов в области управления жилищным фондом? Откуда возьмется целая армия специалистов для грамотного управления тем же ТСЖ? Предусмотрены ли гарантии со стороны государства, в случае недобросовестности или авантюризма со стороны управляющих компаний или руководства?
Приказом Госстроя России от 13.01.03 № 12 и постановлением Госстандарта России от 15.04.03 № 36 утверждена система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации "Росжилкоммунсертификация".
Сертификация в жилищно-коммунальной сфере проводится в целях повышения качества и безопасности жилищно-коммунальных услуг, защиты прав и интересов граждан. В процессе сертификации проверяется соответствие показателей сертифицируемого объекта требованиям нормативных документов. При этом используются методы проверок, позволяющие провести идентификацию объекта, соответствие его параметров и характеристик нормативным документам.
Органом по сертификации на территории Красноярского края является КГОУ "Краевой Центр подготовки работников ЖКХ" (г. Красноярск, ул. Маерчака, 38). Управляющие организации, в том числе ТСЖ, ЖСК включены в список групп предприятий, сертифицируемых в системе добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской федерации "Росжилкоммунсертификация".

Кто будет нести ответственность перед жильцами за развал жилищного фонда, недопоставку услуг ЖКХ, в случае банкротства управляющей компании?
Согласно п. 43 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 года №75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций — в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.
Это положение распространяется, если управляющую организацию отбирает орган местного самоуправления. Если же собственники самостоятельно выбирают управляющую организацию, они несут риски, связанные с ее деятельностью и должны очень внимательно подходить как к выбору управляющей организации, так и к условиям договора, который с ней заключается.

Кто будет контролировать финансовую деятельность и качество предоставляемых управляющей организацией услуг?
Финансовая деятельность контролируется налоговыми органами.
Согласно Жилищному кодексу (п.З ст.162) в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между каждым собственником и управляющей организацией, должны быть указаны, в том числе, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Кроме этого, если иное не установлено договором управления (п. 11 ст. 162 ЖК РФ), управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Собственникам остается решить, как это будет происходить: на общем собрании, заслушивая устную информацию или получая письменный отчет по разработанной и согласованной друг с другом форме. В качестве методической помощи агентством строительства и ЖКХ администрации края разрабатывается макет отчетной формы по исполнению договора управления.
Изменение размера платы (п. 10 ст. 156 ЖК РФ) за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В настоящее время он не разработан.

Где и как можно получить информацию об управляющей организации?
Кто будет определять деятельность управляющих компаний, по какому принципу будет отдаваться предпочтение в деятельности той или иной управляющей компании; будет ли муниципалитет гарантом деятельности управляющей компании?
Каким образом население может быть защищено от банкротства управляющей компании?
Как жителю-собственнику выбрать управляющую компанию, какие гарантии, что выбранная им управляющая компания не окажется "мыльным пузырем"?
Руководствуясь статьей 165 Жилищного кодекса РФ, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы.
Органы местного самоуправления должны сформировать базу данных о работающих в сфере управления многоквартирными домами организаций, которые могут выступать в качестве управляющих, разработать критерии выбора и оценки работы управляющей организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Сделать эту информацию общедоступной для населения.
Критериями выбора управляющей организации должны быть:
— опыт работы организации (сотрудников) в жилищно-коммунальной сфере;
— квалификация руководителя, специалистов;
— наличие сертификата "Росжилкоммунсертификация";
— заявленная стоимость выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;
— перечень услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;
— предложенный договор на управление;
— отзывы иных лиц, с которыми существуют договорные отношения по управлению многоквартирными домами.
Собственники жилых помещений также могут запросить у организации — претендента на управление информацию и оценивать ее на:
— отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
— отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.
В качестве методической помощи агентством строительства и ЖКХ администрации края разрабатывается материал, который может послужить базой при разработке соответствующих документов на местах.
Целесообразно ли в принципе в многоквартирном старом доме переходить на "непосредственное управление" домом самими жильцами?
Управление непосредственно самими собственниками подходит для домов, в которых немного квартир. Это могут быть одно-двухэтажные дома по 2 или 4 квартиры на каждом этаже.
При этом способе управления собственники распределяют между собой все работы, связанные с управлением дома. Содержание, текущий и капитальный ремонт могут проводить сами или заключить договор с подрядной организацией. Все решения принимаются на общем собрании собственников такого дома, в том числе и по вопросу оплаты этих работ.
Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме, должно осуществляться по договорам, которые должны быть заключены каждым собственником со всеми предприятиями — поставщиками той или иной коммунальной услуги по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления.

Версия для печати

Наверх